Comment définir un fonds de commerce et en estimer la valeur

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

Fonds de commerce : définition

La définition la plus synthétique du fonds de commerce est celle d’un « ensemble d’éléments mobiliers corporels et incorporels, engagés pour attirer des clients, une clientèle ». Pour aller plus loin, on peut préciser que la notion de fonds de commerce est plurielle, car le fonds se compose de biens multiples, corporels et incorporels. Elle s’applique bien sûr plus particulièrement au commerce et à la vente de services et inclut obligatoirement la clientèle : pas de clientèle, pas de fonds de commerce !

Enfin, si la définition du fonds de commerce n’est pas officiellement définie, les éléments qui le constituent, donc corporels et incorporels, sont bel et bien listés par le législateur et figurent dans le Code de Commerce. Voyons à la suite quels sont ces éléments.

Les éléments incorporels du fonds de commerce

La clientèle, bien sûr, est la part la plus importante, la plus nécessaire du fonds. Il s’agit, pour mieux la définir, de l’ensemble des personnes qui vient se servir régulièrement, habituellement, dans un fonds de commerce. Les personnes qui apprécient donc l’offre matérielle (produits, choix, qualité) et humaine (savoir-faire) du commerçant. Il doit être possible de déterminer quelle est cette clientèle, quelle est sa réalité et pourquoi et comment elle est propre au fonds.

Le droit au bail est également un élément capital du fonds de commerce. Grâce à lui, le commerçant dispose de la propriété commerciale de son affaire, il peut bénéficier de son renouvellement (sauf à recevoir des indemnités si le propriétaire bailleur choisit de ne pas le reconduire).

Le nom commercial est le nom du fonds de commerce, celui qui le détermine et le rend unique. Il est inclus dans la notion de fonds de commerce. De même l’enseigne commerciale qui individualise le fonds, et qui peut être le même que le nom commercial. En tout cas, elle s’affiche haut et fort et il convient de veiller à ce qu’elle n’appartient pas déjà à un autre commerce du secteur…

La ou les licences attachées à une activité sont également incluses dans le fonds de commerce. Par exemple, une licence pour vendre des boissons, qui correspond à une autorisation administrative obligatoire pour un bar ou un restaurant. Sachant que les licences (on pense ici à la licence 4) peuvent faire l’objet d’une vente séparée.

Ajoutons que les brevets attachés à une exploitation commerciale font bel et bien partie du fonds de commerce, de même que les contrats de travail, contrats brasseurs et d’assurances, alors que les dettes encourues et les créances en sont exclues.

Les éléments corporels du fonds de commerce

Par éléments corporels, à propos d’un fonds de commerce, on entend tout ce qui a une représentation physique, que l’on peut voir et toucher.

On retiendra donc, pour l’inclure dans le fonds de commerce tout le matériel qui sert à l’exploitation, le mobilier, les équipements, les stocks, les véhicules. Par contre, les immeubles qui reçoivent l’activité ne sont jamais engagés dans le fonds, y compris s’ils appartiennent à l’exploitant ou permettent d’attirer la clientèle.

Acheter un fonds de commerce

La décision est prise : vous allez vous lancer dans l’acquisition d’un fonds de commerce. Et pour ce faire, vous allez passer par diverses étapes, incluant la vérification des démarches devant être réalisées par le vendeur. Mais de votre côté, faites en sorte de ne rien oublier qui pourrait pénaliser votre achat.

Quelques précautions autour de l’achat du fonds de commerce

Il sera tout d’abord utile de se faire préciser par le propriétaire du fonds qu’il a bien rempli tous ses devoirs pour réaliser sa vente. Par exemple, informer l’acheteur sur les données comptables (chiffre d’affaires sur 3 ans) et administratives comme la nature et la durée du bail, sur les conditions de cession si le fonds avait été vendu précédemment (nom du cédant, prix de l’acquisition, créances).

Une autre vérification, très nécessaire : celle d’une étude rigoureuse sur le fonds de commerce visé. Est-il en phase avec votre projet ? Quels risques fait-il éventuellement courir ? Les points positifs à retenir, les points négatifs… Tout cela en relation avec la zone de chalandise, la concurrence, le marché, porteur ou non, etc.

Nous reviendrons ci-après sur l’évaluation du fonds de commerce, menée avec un expert-comptable ou une agence spécialisée. Mais on se doute que celle-ci doit être la plus juste possible, afin de permettre une bonne négociation dans une fourchette de prix correcte.

Fonds de commerce et bail commercial

Avant de signer l’acte d’achat, un regard très attentif sera porté sur le bail commercial. Celui-ci sera toujours et obligatoirement cédé à l’acquéreur (droit au bail). Mais certaines clauses peuvent avoir été prévues : accord préalable du bailleur, garantie sur loyers, etc.

Par sécurité, il peut donc être prévu de demander au bailleur son accord. Car il peut se produire, si cela est prévu dans une clause, que ce bailleur refuse à l’acquéreur son projet d’achat du droit au bail. Et comme celui-ci est une partie essentielle du fonds de commerce… Le ou les motifs de ce refus doivent être justifiés par le bailleur.

Les étapes formelles pour acquérir un fonds de commerce

Cédant et acquéreur d’un fonds de commerce doivent réaliser, ensemble ou séparément, un certain nombre de démarches.

Pour l’acquéreur, il veillera à la bonne rédaction de l’acte de cession du fonds, qui sera signé par les deux parties. Il se fera confirmer par son avocat que tout ce qui doit figurer dans ce document y est bien intégré : prix de vente, historique (précédent vendeur), toutes opérations antécédentes pouvant grever le fonds, chiffre d’affaires et résultats de l’exploitation depuis 3 ans, information sur le bail existant, sa date, sa durée, et aussi les clauses de non-concurrence, etc.

L’acquéreur réglera le montant de son achat, en payant le prix convenu-négocié avec le vendeur.

L’heureux acquéreur sera tenu, dans un délai d’un mois après la signature, d’enregistrer l’acte de cession, non sans avoir réglé les droits qui accompagnent cette démarche. Ces droits sont calculés en fonction du prix de cession, plus les charges ou bien en fonction de la valeur vénale.

Il sera également tenu de faire une certaine publicité à cet achat, sous la forme d’une publication dans un journal d’annonces légales, 15 jours maximum après la signature de l’acte de cession.

Le fonds de commerce ayant été modifié, il faudra enfin réaliser un dossier en ce sens et le déposer au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) pour inscription au Registre du Commerce.

Le droit d'enregistrement sur fonds de commerce

Le droit d'enregistrement est une taxe à verser suite à l'achat d'un fonds de commerce. Ce montant est destiné à l'État, au département et à la commune où est situé le fonds.

Le montant de ce droit n'est pas fixe et dépend du prix d'achat du fonds de commerce, réparti en trois tranches :

• Pour une valeur du fonds inférieure à 23 000 euros, aucun droit n'est dû.
• Entre 23 000 et 200 000 euros, le droit s'élève à 3% du prix d'acquisition.
• Au-delà de 200 000 euros, il est de 5% du prix.

Il faut souligner qu'il y a un droit minimum de 25 euros. De plus, en cas d'achat de marchandises neuves lors de l'acquisition du fonds, le droit d'enregistrement est exonéré.

Comment vendre un fonds de commerce ?

Céder un fonds de commerce, c’est procéder à la vente de tout ce qui le constitue, éléments corporels ou incorporels (cf. supra). Là aussi, sous peine de difficultés ultérieures, il ne faut rien oublier ! En effet, l'omission peut entraîner la nullité de l'opération de la part de l'acquéreur, et ce dans le délai d'un an à compter de la vente.

Une liste complète des éléments à vendre

L’inventaire des éléments corporels et incorporels doit être réalisé avec le plus de précision possible afin de permettre une estimation exacte du fonds de commerce. Cet inventaire est la référence utilisée par le vendeur et l’acheteur dans le cadre de leurs échanges.

Rappelons ici sous forme de liste les éléments à faire figurer dans l’acte de vente.

Tout d’abord éléments incorporels :

• nom commercial et enseigne
• contrats : de travail, d’assurance, d’édition
• éventuellement (et le plus souvent) nom de domaine
• brevets et logiciels, marques
• autorisations administratives relatives à l’activité
• droit au bail
• clientèle

Ensuite, les éléments corporels. Il s’agit là, comme nous l’avons vu, de tout ce qui est matériel, attaché à l’activité et l’exploitation du fonds : outillage, comme des machines, du mobilier, des outils, des véhicules, mais aussi les marchandises, le stock. On insistera ici aussi sur la nécessité de ne rien oublier, histoire de préserver l’avenir…

Informer qui de droit sur la cession du fonds de commerce

Parmi les démarches relatives à une vente de fonds de commerce, l’information de divers tiers arrive dans les premiers rangs chronologiques.

Tout d’abord, le cédant procédera à l’information (sur la vente) de ses salariés, si l’entreprise en compte moins de 250, 2 mois au plus avant la réalisation du contrat de cession. Si l’entreprise dispose d’un Comité d’Entreprise, celui-ci sera consulté sur le sujet de la vente et cette consultation vaudra pour information.

À partir du moment où les salariés auront été informés, il ne sera pas nécessaire de réitérer cette démarche auprès d’eux si une vente n’intervient pas dans un délai de 2 ans.

La non-information des salariés peut amener au paiement d’une amende par le vendeur, sans remettre en question la vente elle-même.

Exception à ce devoir d’information des salariés :

• si l’entreprise compte plus de 250 salariés
• si la cession est réalisée dans le cadre d’une succession ou d’une transmission au conjoint
• si l’entreprise est touchée par une procédure type conciliation, sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire.

Enfin, le vendeur doit adresser une information à la commune où se situe son fonds à céder et il indiquera le prix de cette cession. Cette démarche vise à rendre possible, pour la commune, l’exercice de son droit de préemption.

Rédiger une promesse de vente pour son fonds de commerce

Comme toute vente de biens, la promesse de vente intervient en amont de la signature définitive. Elle vise à donner aux parties du temps pour réaliser les démarches qui leur incombent. Et à l’acheteur de rassembler les fonds nécessaires à l’acquisition, le plus souvent auprès de son banquier.

À toutes fins utiles, précisons ici qu’il existe deux sortes de promesses de cession de fonds de commerce : la promesse unilatérale (une seule des parties s’engage fermement à vendre ou acheter, l’autre bénéficiant d’une option de réalisation ou d’abandon du projet), ou d’une promesse dite synallagmatique. Celle-ci engage les 2 parties et fait figurer les conditions suspensives telles que l’obtention d’un prêt par l’acheteur. Une certaine somme est consignée par l’acheteur lors de la promesse de vente, qui peut être acquise au cédant dans le cas où ledit acheteur s’avère défaillant, si une clause le permet.

Rédiger un acte de cession pour son fonds de commerce

Deux solutions pour l’acte de cession : réaliser un document authentique en faisant appel à un notaire ; ou bien un acte sous seing privé, c’est-à-dire rédigé par le vendeur ou son avocat. En tout cas, il doit être enregistré par les services fiscaux.

Notaire ou avocat peuvent valider parfaitement cet acte grâce aux compétences juridiques qu’ils possèdent. Ils fourniront toutes les informations nécessaires aux parties, notamment sur les conséquences fiscales de la vente. Leur intervention pourra prévenir une opposition à la vente du bailleur, avertir d’une possible préemption… L’un et l’autre seront à même d’assurer le séquestre des sommes versées à la signature du compromis de vente.

Après la signature de l’acte de cession

Tout n’est pas terminé, pour le cédant, après la signature de l’acte de vente. D’autres démarches l’attendent, et une certaine responsabilité est engagée de son côté pour éviter de devoir faire face à des conséquences juridiques devant une Cour de cassation.

Ces formalités doivent rapidement être exécutées : ce sont notamment des déclarations fiscales qui sont nécessaires pour le vendeur qui réalise une plus-value professionnelle, imposable la plupart du temps. Cette imposition est calculée en fonction du régime fiscal auquel est soumis le vendeur.

D’autre part, le vendeur doit assurer les garanties légales dues à l’acquéreur. Ce sont des garanties dites de délivrance, ou d’éviction, mais aussi en relation avec d’éventuels vices cachés qui pourraient être amenés face à un Cour de Cassation en cas de conflit.

L’enjeu est d’éviter de faire face ultérieurement à une nullité de la vente, à une diminution de son prix, à l’attribution de dommages et intérêts tels que fixés par un tribunal : des difficultés qui se résolvent parfois jusqu’à la Cour de Cassation si les précautions juridiques n’ont pas été prises !

Estimer la valeur d’un fonds de commerce

Il est indispensable, dans le cas d’une cession de fonds de commerce, d’évaluer la valeur de celui-ci, qu’on soit vendeur ou acheteur. Le rapprochement des points de vue de chacun, lors de la négociation, permettant de fixer le prix de vente, sur lequel on va s’accorder et qui sera inscrit dans l’acte de vente.

Auparavant, diverses analyses et plusieurs méthodes d’évaluation seront menées par le cédant et l’acquéreur potentiel, ou leurs représentants : expert-comptable, agence spécialisée dans le secteur des fonds de commerce.

Étape 1 : procéder à une analyse préalable au regard du marché

Il faut bien être conscient que tout fonds de commerce dispose d’atouts mais aussi de points plus faibles. Ceux-ci devront être analysés afin de faire évoluer dans un sens ou dans l’autre la valeur estimée du bien. Car ces points ont un impact sur la performance commerciale comme sur la durabilité de l’activité.

Celles et ceux qui procéderont à cette analyse regarderont d’abord ce qu’il en est de la « qualité » commerciale du fonds :

• Est-il positionné sur un secteur porteur du marché ? Et qui convient à votre projet ?
• Son évolution est-elle possible sur ce marché ?
• L'emplacement est-il très bon, bon, moyen, médiocre ?
• La concurrence fait-elle rage dans son domaine d’activité ou est-elle moindre ?
• L’image générale du fonds de commerce est-elle positive, ou présente-t-elle des faiblesses ?

Selon les réponses, l’estimation peut varier dans de fortes proportions.

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Étape 2 : connaître le potentiel humain attaché au fonds de commerce

Un fonds de commerce, ce sont des personnes qui le font vivre et réussir. À quels types de contrats de travail (car les salariés sont conservés lors d’une vente, rappelons-le) a-t-on affaire dans l’entreprise ? Quelles compétences sont-elles à l’œuvre ? Quels salariés sont indispensables ? À quels niveaux nécessaires le chef d’entreprise intervient-il ?

Autant de questions, et bien d’autres sans doute en matière humaine, à se poser pour bien connaître et évaluer un fonds de commerce avant de l’acheter.

Également, si vous souhaitez effectuer ou continuer à effectuer de la location-gérance, vous devez analyser le potentiel humain de votre achat. En tant que propriétaire du fonds de commerce, vous accorderiez à un autre commercial, le droit d'exploiter votre fonds ; c'est ce qu'on appelle la location-gérance.

Vous recevrez alors une redevance en échange contre cette location-gérance.

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Étape 3 : examiner le cœur de l’entreprise

Le bail commercial, clé de voûte du fonds de commerce, est à étudier scrupuleusement : les activités qui sont autorisées, la durée du bail et le reste à courir, le prix des loyers, les clauses particulières… Au regard du statut des baux commerciaux.

Les équipements, les locaux, le matériel : leur état est à la fois un indicateur de la qualité de l’activité et une référence pour évaluer le fonds.

Et l’on complétera cette analyse avec l’aide d’un expert-comptable : tous les aspects financiers sont à étudier, des besoins relatifs au fonds jusqu’à la rentabilité au moment de la vente. Il faudra savoir et bien lire les bilans…

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Différentes méthodes d’évaluation de son fonds de commerce

En général, si l’on veut évaluer un fonds de commerce, on va croiser plusieurs méthodes, bien connues des experts en la matière en fonction du type d’affaires : tabac, restaurant etc…

1. L’évaluation par comparaison va permettre de se faire une idée de la valeur en se fondant sur les prix pratiqués ailleurs. C’est-à-dire dans -à peu près- le même type d’activité, le même secteur géographique, la même taille, le même chiffre d’affaires…
2. En fonction du chiffre d’affaires, cette évaluation s’affine davantage. Il s’agit là d’appliquer au CA annuel un coefficient en fonction du type d’établissement.
3. Ou bien, l’évaluation se fait selon la valeur du bail, qui considère la surface, l’emplacement, les actifs du fonds (machines, matériel) mais aussi la clientèle.
4. Ou enfin la méthode la plus affinée : le Calcul de l’EBE, qui permet de calculer la rentabilité de l’entreprise cédée.

Pour le vendeur, il est important de partir sur des bases d’estimation justes, pour savoir où il va, ce qu’il pourra retirer de la vente, et également ce qu’il devra verser au fisc, le cas échéant, au titre des plus-values de fonds de commerce. Ces différentes méthodes devront, vous l’avez compris, être réalisés par des professionnels de la vente de fonds de commerce. N'attendez plus et contactez Immopro !