Contrat de vente immobilier : ce qu'il faut savoir

Les fondamentaux du contrat de vente immobilier

Définition, acteurs impliqués et éléments clés

Le contrat de vente immobilier ou acte de vente est un document écrit encadrant l’accord définitif de deux parties (vendeur et acheteur) quant à la transaction immobilière d’un bien :

maison individuelle ;
appartement ;
local professionnel ;
fonds de commerce, etc.

Le contrat de vente immobilier a une valeur juridique et rend définitive la vente (une fois signé et authentifié), contrairement aux avant-contrats que sont le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente. Il a souvent pour rôle de confirmer les engagements déjà pris par les deux parties dans l’avant-contrat. C’est pour cela qu’on parle aussi parfois de contrat ou d’acte de vente définitif.

Les parties prenantes à une transaction immobilière sont bien sûr l’acheteur et le vendeur mais contrairement au bail commercial, la loi requiert également un acte authentique, c’est-à-dire que le contrat soit signé en présence d’un notaire.

Par ailleurs, même s’il ne prend pas directement part au contrat, l’agent immobilier joue un rôle central auprès de son client, avec entre autres :

recherche ;
mise en contact ;
négociation ;
conseil

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Les étapes clés de la transaction

Le contrat de vente est en réalité l’une des dernières étapes d’un long parcours qui commence plusieurs mois auparavant : une fois les négociations orales conclues et qu’un accord préalable est trouvé, il faut passer par les étapes suivantes.

1. Constituer le dossier de diagnostics

Il s’agit de l’ensemble des documents qu’il faudra fournir en annexe de l’avant-contrat. Ce sont les vérifications d’usage. Par exemple, dans le cadre de la vente d’un local commercial(vente locaux commerciaux) ou d’un fonds de commerce, on retrouvera :

le diagnostic de performance énergétique ;
le diagnostic ERNMT ;
le diagnostic hygiène et sécurité ;
le diagnostic loi Carrez.

2. La rédaction et la signature de l’avant-contrat

C’est à ce moment que sont mis par écrit les engagements des deux parties. Cela inclut le prix de vente, mais aussi les modalités de paiement ou encore les clauses suspensives, sur lesquelles nous reviendrons plus loin.

Si l’avant-contrat est une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage auprès du futur acquéreur. Dans le cas d’un compromis de vente, les deux parties s’accordent sur leurs obligations respectives.

À moins de signer sous seing privé (seulement pour un compromis de vente), la rédaction est effectuée par le notaire et la signature est faite en sa présence.

3. Période entre l’avant-contrat et l’acte de vente

Après la signature du compromis de vente, il y a un délai légal d'attente de 2 ou 3 mois (selon les cas) pendant lequel l’acte de vente ne peut être signé. Le but de ce délai est double :

permettre à l’acheteur de finaliser ses démarches pour obtenir un éventuel financement de la part d’un établissement bancaire ;
laisser le temps au notaire de préparer l’acte de vente définitif en effectuant toutes les vérifications légales auprès des différentes autorités publiques.

La loi accorde en outre à l’acheteur un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature de l’avant-contrat. Pendant ces jours de réflexion, il peut décider d’annuler la transaction immobilière sans justification. Par ailleurs, il peut arriver qu'une des conditions suspensives ne soit pas remplie, ce qui annule aussi la transaction.

4. Signature de l’acte de vente définitif

Il faut encore une fois impérativement joindre les diagnostics techniques en annexe du document. Le document est signé en présence du notaire, au même moment que le paiement des sommes dues. L’existence de la vente est ensuite communiquée par le notaire au Service de la publicité foncière qui la publie. La transaction est aussi enregistrée auprès de l’administration fiscale.

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Le contenu : mentions obligatoires et clauses suspensives

Tout contrat de vente immobilier définitif doit renseigner les éléments suivants :

les coordonnées complètes des parties à la vente : noms, adresses, raisons sociales, dates de naissances, activités professionnelles ou de l’entreprise, etc.
le descriptif complet du bien immobilier : nature du bien, adresse, numéro de cadastre, volume, surface, éventuelles hypothèques et servitudes ; s’il s’agit d’un fonds de commerce il faudra détailler tous les équipements, aménagements, brevets transmis.
diagnostics immobiliers en annexe ;
le montant des honoraires du ou des intermédiaires de transaction impliqués (agence immobilière) ;
estimation des divers frais annexes : frais de notaire et taxe de publicité foncière ;
le prix de vente ;
les modalités de paiement ;
les dates de transfert de propriété et/ou de disponibilité du bien ;
les conditions suspensives.

En fonction des types de biens immobiliers vendus, il peut exister d’autres mentions obligatoires supplémentaires.

À propos des conditions suspensives, elles sont définies comme suit à l’article 1304 du code civil : “La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.”

Autrement dit, une condition suspensive est un prérequis à remplir absolument avant la signature du contrat de vente immobilier définitif. Sinon, la vente est annulée.

Dans les faits, ce sont des clauses qui servent de garantie à l’une ou l’autre des parties et qui sont incluses afin de ne pas allonger outre-mesure le processus de transaction.

L'exemple le plus courant se trouve du côté de l’acquéreur : ce dernier a besoin d’obtenir un prêt pour financer l’achat du bien immobilier. Il fait inclure une condition suspensive qui indique que la transaction ne peut être effective qu’après obtention sous un délai précis d’un prêt immobilier.

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