Calculer la rentabilité d'un hôtel pour investir

Rendement hôtel : Les principaux éléments à prendre en compte

Votre hôtel est, au moment où vous allez l’évaluer, le résultat de vos efforts, de votre engagement, de vos travaux, de votre management. Et ces efforts correspondant à une valeur que vous avez ajoutée. Point par point, considérons ce qui « fait » cette valeur.

L'emplacement d'un hôtel bureau

Il va de soi que le critère Emplacement va impacter le prix de l’établissement : si vous êtes à Paris, en plein centre ou en banlieue, dans une petite ville de province, au bord de la mer et idéalement situé, tout change ! Simplement parce que le taux d’occupation sera très différent dans chaque cas. Cependant, meilleur sera votre emplacement moins il y a aura d’efforts et de dépenses à faire pour remplir votre hôtel !

La situation vis-à-vis de la concurrence sera également un élément à prendre en compte. Même si l’on doit considérer qu’une forte concurrence dans un secteur ultra-touristique ne pénalise pas forcément le montant de l’estimation. Certains diraient même : au contraire…

Quel est votre type de clientèle ?

La nature de la clientèle a une grande importance en matière d’évaluation : clientèle de passage, peut-être nombreuse mais irrégulière par définition ? clientèle d’habitués dont on sait qu’on peut compter sur elle ? Vous analyserez également la durée moyenne des occupations, courte ou longue, le nombre de recouche… Et vous prendrez en compte la saisonnalité éventuelle de votre établissement.

Hygiène et accessibilité : conformité des normes

Si vous avez mené travaux et aménagements pour que votre hôtel soit parfaitement respectueux de ces normes, cela constitue une belle valeur ajoutée. Cette conformité permettra d’entamer d’éventuelles négociations en position de force. Si ce n’est pas le cas, il faudra en tenir compte dans l’évaluation de l’hôtel, et … la négociation de son prix. Tout en sachant que les mises aux normes d’hygiène et d’accessibilité peuvent générer des coûts très importants, voire rédhibitoires pour l’acquéreur.

Le personnel : pilier de l'exploitation d'un hôtel bureau

Quand il existe une véritable équipe constituant le personnel de l’hôtel bureau, elle est censée rester en place en cas d’acquisition. Si tel est le cas, la qualité de cette équipe, sa compétence, son professionnalisme, sa connaissance de la clientèle sont des atouts majeurs en cas de cession. Pour valoriser cette qualité, il faudra bien l’analyser, la décrire, la « vendre » à son juste prix, et au juste prix de l’hôtel (voir ci-dessous Être transparent sur la réalité sociale de l’hôtel bureau).

La qualité générale de votre hôtel

Bien entendu, la partie visible de l’établissement sera le premier critère d’évaluation que retiendront les futurs repreneurs. Le nombre de chambres, les espaces supplémentaires (hall d’accueil, terrasse, jardin, salle de réunion), les parkings, la piscine, les possibilités d’extension et la surface globale sont des composants capitaux à faire apparaître dans l’estimation. Pour la faire varier à la hausse… ou à la baisse.

En outre, il va de soi qu’un établissement entièrement rénové ou pour le moins entretenu régulièrement et décoré avec soin propose une valeur plus évidente qu’un bien trop négligé. De même, tous les équipements dont l’hôtel est doté correspondent à une valeur qui se calcule en fonction de leur date d’acquisition, de leur amortissement, de leur état (climatisations, informatique, etc.)

Les éléments de ce qu’on regroupe sous le terme « confort » entrent également en ligne de compte : vue, calme, absence de nuisances (sonores), de pollutions diverses.

Les stocks, partie non négligeables

Même si l’estimation habituellement menée pour les fonds de commerce ne les inclut pas, les stocks existent bel et bien, et ils forment une partie non négligeable de l’affaire. On pensera par exemple au linge et à tous les éléments de couchage, qui, inclus dans une vente, peuvent apporter une plus-value intéressante.

Rentabilité d'un hôtel : les méthodes financières d'estimation

En possession de toutes les composantes matérielles et immatérielles de votre hôtel bureau, vous pouvez passer à la valorisation financière. Pour cela, vous allez vous appuyer sur les compétences de partenaires indispensables. À la fois connaisseur des méthodes d’évaluation d’entreprises, et du secteur hôtelier et de ses caractéristiques propres. N’oublions pas en effet que ce marché des hôtels bureau, qui s’est développé et continue de le faire, est soumis à des règles d’ordre juridique, fiscal et administratif qui lui appartiennent et qu’il faut bien connaître.

Chiffres d'affaires ou EBE pour estimer un hôtel bureau

Estimation basée sur le chiffre d'affaires

Dans le cas des hôtels bureaux, le chiffre d'affaires est un élément crucial pour estimer la valeur de l'établissement. L'estimation prend généralement en compte le chiffre d'affaires multiplié par un coefficient sectoriel, ce qui donne une idée de la valeur du fonds de commerce.

L'Importance de l'EBE

Pour une évaluation plus précise, il serait sage de prendre en compte l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE). L'EBE donne une mesure plus exacte de la rentabilité de l'hôtel et peut influencer fortement sa valorisation.

Correctifs sur l'EBE

Il est important d'ajuster l'EBE pour des charges exceptionnelles ou d'autres frais qu'un acheteur potentiel ne prendrait pas en compte. De plus, si la vente concerne uniquement le fonds de commerce, le loyer des murs doit également être ajusté.

Le RBE Comme Option

Pour une évaluation plus ajustée, on peut utiliser le Revenu Brut d'Exploitation (RBE), qui est une version "retraitée" de l'EBE.

Franchise et Petit Hôtel

La valeur de l'hôtel peut également dépendre de son appartenance à une franchise ou de sa taille (petit hôtel vs grand hôtel). Ces facteurs peuvent influencer le coefficient multiplicateur utilisé dans l'évaluation.

Chiffres d'affaires moyen et prix de vente

Le prix de vente des murs et du fonds de commerce peut être évalué à partir de l'EBE Retraité, multiplié par un coefficient entre 11 et 15, qui varie selon l'emplacement et la clientèle.

Outil d'estimation en ligne

Si vous n'êtes pas à l'aise avec la comptabilité, des outils en ligne tels que l'estimateur rapide et gratuit d'immopro vous aideront à obtenir une bonne approximation du "bon prix".

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Comment calculer la rentabilité d'un hôtel ?

Pour évaluer la rentabilité d'un hôtel, plusieurs indicateurs clés sont souvent utilisés en tandem. Le taux d'occupation, qui est le pourcentage de chambres occupées par rapport au total, donne une première indication du niveau d'activité. Ensuite, le RevPAR (Revenue Per Available Room) combine ce taux d'occupation avec le prix moyen par chambre pour mesurer la performance globale. Il est aussi utile de calculer le coût par chambre occupée, qui indique le coût d'exploitation pour chaque chambre louée. Enfin, le ROI (Return On Investment) vous permet de mesurer le rendement de l'investissement réalisé dans l'hôtel. L'utilisation combinée de ces différents indicateurs fournit une analyse complète de la rentabilité de l'établissement.

D'autres méthodes pour évaluer un hôtel bureau

La méthode dite américaine permet elle aussi d’évaluer le prix de vente des murs et du fonds. En appliquant la formule suivante : prix de la chambre + petit déjeuner x 1000

Pour établir la valeur des murs, on peut aussi se fonder sur la valeur du m2 hôtelier. Et pour le loyer annuel, sur la base moyenne de 14% du CA.

En tout cas, devant la complexité des analyses, sinon des calculs, qu’il faudra mener pour estimer la valeur financière d’un hôtel bureau, on ne saurait trop conseiller de faire appel à un spécialiste de la question, un pro du marché hôtelier qui apportera ses compétences, ses connaissances et… son expertise comptable !

Hôtel rentable : L'Importance du Potentiel dans l'Estimation

L'évaluation d'un hôtel doit impérativement prendre en compte son potentiel. Que ce soit un petit hôtel ou un plus grand, l'avenir de l'établissement est un facteur clé dans la détermination de sa valeur.

Éléments de Base pour l'Analyse du Potentiel

Pour commencer, deux indicateurs clés sont à examiner : le taux d'occupation, qui devrait être au moins de 60%, et le prix moyen des chambres.

Méthodes d'Estimation

• La méthode du millième: Cette approche spécifique à l'hôtellerie donne une estimation approximative de la valeur des actifs.
• Estimation du chiffre d'affaires mensuel: Ce calcul prend en compte plusieurs variables comme le nombre de chambres disponibles, le taux d'occupation et le REVPAR (Revenue per Available Room).

Facteurs Complémentaires pour une Étude de Marché

Pour une évaluation plus précise, il est également nécessaire de considérer des éléments supplémentaires tels que la saisonnalité, les projets futurs dans la zone d'implantation, et même la possibilité de proposer une Licence IV.

Questions Clés pour l'Achat d'un Hôtel

Lors de la présentation de l'hôtel aux acheteurs potentiels, il est crucial de poser les bonnes questions. Cela inclut de mettre en avant tous les aspects qui font de cette acquisition une "belle affaire" et qui justifient le prix demandé.

Le Budget Prévisionnel

Un budget prévisionnel basé sur tous ces critères et indicateurs peut ensuite être établi pour donner une idée plus précise de la valeur de l'hôtel.

Être transparent sur la réalité sociale de l'hôtel bureau

Fixer un prix estimé pour un hôtel bureau fait intervenir une foule de points juridiques et administratifs, mais aussi sociaux. Comme l’estimation précède une vente, celle-ci inclura l’ensemble du personnel, du moins les membres du staff qui souhaitent rester. Pour lever tout doute, pour présenter un « produit » dont le prix se justifie entièrement, les données sociales ne doivent laisser soupçonner aucun « vice caché ».

Financièrement, une évaluation de la masse salariale autorisera cette transparence. Le coût de cette masse salariale étant lui-même variable selon la taille de l’hôtel, dont les ratios de personnel sont très divers selon qu’on a 12, 20, 40 chambres ou plus.

L’état du personnel, en hommes et en chiffres apparaîtra également de manière exacte et précise. Quel personnel, en quel nombre, avec quels contrats de travail, quels horaires, etc. ? Un véritable panorama social, à présenter avec son estimation. L’assistance d’un spécialiste du droit du travail permettra de proposer un document complet, qui viendra également corroborer l’estimation proposée.

Conclusion

Calculer la rentabilité d'un hôtel est une étape cruciale pour tout investisseur cherchant à faire un achat judicieux. À partir des indicateurs clés comme le taux d'occupation, le chiffre d'affaires, et le REVPAR, jusqu'aux méthodes financières d'estimation comme l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE) ou le Revenu Brut d'Exploitation (RBE), chaque élément contribue à une compréhension globale de la performance de l'établissement.

Il est également important de ne pas négliger les facteurs complémentaires tels que la saisonnalité, le potentiel de croissance et la localisation. Une étude de marché rigoureuse, couplée à un budget prévisionnel bien élaboré, permettra de positionner judicieusement votre investissement dans le secteur hôtelier.

En somme, une analyse approfondie et des calculs précis sont vos meilleurs alliés pour garantir un investissement rentable. Avant de vous lancer dans l'achat d'un hôtel, assurez-vous donc de poser les bonnes questions, d'utiliser les bons outils et de prendre en compte tous les éléments qui influenceront la rentabilité de votre futur établissement.

Pour un accompagnement sur-mesure dans vos démarches d'investissement hôtelier, et pour bénéficier d'une expertise pointue en matière de calcul de rentabilité, n'hésitez pas à consulter les services professionnels proposés par immoprolyon.fr.

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