Choisir un local professionnel pour votre entreprise

Qu’est-ce qu’un local professionnel ?

Local professionnel : définition

Un local professionnel n’est ni plus ni moins qu’un espace où vous exercez tout ou partie de votre activité professionnelle. C’est un terme assez générique car il regroupe dans les faits plusieurs types de biens immobiliers :

• bureau ;
• cabinet ;
• lieu de stockage (par exemple pour certains livrables tels que des plans d’architecte).

Il va de soi que la nature et la taille du local professionnel dépendent directement de la nature et du volume de votre activité.

En droit immobilier français, il y a une distinction primordiale à bien opérer entre local professionnel et local commercial ou murs commerciaux (LIEN murs commerciaux) :

• Le local commercial abrite des activités commerciales, industrielles ou artisanales. S’il est loué, il implique nécessairement un bail commercial (LIEN) ;
• Le local professionnel, de son côté, concerne les professions générant des bénéfices non commerciaux (BNC), c’est-à-dire essentiellement les professions libérales. Les activités de travaux immobiliers sont également incluses. Pour le droit au bail, c’est un bail professionnel par défaut mais il est possible d’opter pour un bail commercial.

Local professionnel : pourquoi est-ce important de bien le choisir ?

On a tendance à sous-estimer les enjeux liés au choix du lieu d’exercice de son activité. Pas dans le sens où on néglige complètement l’importance de la décision, non, c’est plutôt qu’on a tendance à ne pas prendre compte du nombre d’aspects qui seront impacté par ce choix. En général comme au quotidien.

Tout d’abord, un local adéquat crée les conditions pour un environnement de travail efficace. Autrement dit favoriser la productivité par la practicité, le confort (sans aller jusqu’au luxe) et l’ergonomie. En outre, à long terme, si on aime son activité mais qu’on ne se sent pas bien sur son lieu de travail, cela peut devenir problématique sur le plan personnel en plus du plan professionnel.

Par ailleurs, même si vous ne recevez pas régulièrement des clients, un local en bon état et bien situé contribue à l'image de marque de votre entreprise. Ce qui peut indirectement attirer davantage de clients et de partenaires. La réciproque est non seulement valable mais aussi systématique : si votre local professionnel est mal entretenu, peu engageant ou difficile d’accès eu cela se sait, les potentiels clients fuiront à toutes jambes.

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Comment faire votre choix de local professionnel ?

On a vu pourquoi bien choisir, maintenant penchons-nous sur comment bien choisir.

Emplacement du local professionnel

Un critère décisif pour l’image que vous renvoierez à votre marché et à ses acteurs. En effet, comme on a pu le mentionner plus haut, un local professionnel situé à proximité des clients et fournisseurs confère une meilleure visibilité et accessibilité à vos services.

Cela dit, cela reste à nuancer, en tant que professionnel en libéral, vous n’avez pas forcément autant besoin d’être dans une rue très passante que si vous étiez à la recherche d’un local pour votre fonds de commerce. Cela dépend essentiellement de la nature exacte de votre activité.

Veillez tout de même à prendre en considération les services complémentaires à proximité des emplacements envisagés. Par exemple, si vous comptez ouvrir un cabinet médical, s’assurer d’avoir une pharmacie voire un laboratoire d’analyse dans les environs peut apporter un véritable plus.

Taille du local professionnel

On pourrait croire que tous les locaux professionnels sont de petits bureaux pour travailleurs indépendants. Bien entendu, un local professionnel n’atteindra jamais la superficie exploitée par un centre commercial ni même une galerie marchande mais il y a un entre-deux : par exemple, certains cabinets de médical, paramédical ou de professions juridiques peuvent occuper des bureaux composés de plusieurs pièces.

Selon, une fois de plus, les besoins inhérents à votre activité professionnelle, la question peut donc être posée : quelle est la superficie idéale pour vos locaux ?

Pour y répondre, pensez notamment à vos projets de croissance future, afin d’anticiper de futurs (mais assez proches) besoins. De même, pensez aux commodités annexes mais néanmoins importantes comme des places de parking.

Coût de location/acquisition et charges

Que vous optiez pour un achat ou une location, vous aurez dans tous les cas à établir un budget regroupant tous les coûts et frais associés :

• montant du loyer ;
• remboursement de l’éventuel emprunt ;
• factures d’eau, d'énergie et de télécommunications, etc.

Bien qu’il soit tout à fait normal que ces coûts représentent une partie conséquente de votre budget global d’entreprise, il faut cependant s’assurer de ne pas dépasser les limites du raisonnable.

Enfin, examinez avec attention les termes du contrat tels que la durée du bail, les modalités de paiement et toutes les autres obligations du locataire.

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Local professionnel : aspects juridiques et légaux

Quelle différence entre bail commercial et bail professionnel ?

On le rappelle, si vous souhaitez devenir locataire d’un local professionnel, vous aurez la possibilité de choisir, avec accord du bailleur, entre bail professionnel et bail commercial. Voici un comparatif.

Durée du contrat

En termes de durée, le bail professionnel est conclu pour une période minimum de six ans. Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis de six mois, et le bail peut être renouvelé à l’issue des six ans, sous réserve de l’accord des deux parties. À l’inverse, le bail commercial est conclu pour au moins neuf ans. Le locataire peut résilier le bail tous les trois ans (bail 3/6/9) avec préavis de six mois, et le renouvellement est automatique à la fin des neuf ans, sauf si le bailleur donne un congé avec un motif légitime.

Calcul du loyer

Dans le cadre du bail professionnel, le loyer est fixé librement par les parties au moment de la signature du bail. La révision peut avoir lieu tous les trois ans, mais elle est moins encadrée que dans le cadre d’un bail commercial. Les modalités de révision doivent être définies dans le contrat.

Pour le bail commercial, le loyer est négocié initialement et souvent indexé sur l’indice du coût de la construction ou l’indice des loyers commerciaux. La révision triennale est légale, avec un plafonnement basé sur la variation de l’indice choisi, sauf stipulation contraire dans le bail, et est plus réglementée pour protéger les intérêts des deux parties.

Obligations et garanties

Dans un bail professionnel, le bailleur doit délivrer un local en bon état et effectuer les réparations nécessaires qui ne sont pas à la charge du locataire. Le locataire doit utiliser le local conformément à sa destination et maintenir les lieux en bon état.

Dans un bail commercial, le bailleur a des obligations supplémentaires, notamment en ce qui concerne le renouvellement du bail et la possibilité de demander une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement par le bailleur. Le locataire bénéficie en plus de la protection du statut des baux commerciaux, incluant le droit au renouvellement et une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement par le bailleur.

Du point de vue du locataire, le bail professionnel est avantageux pour sa flexibilité et ses obligations moins contraignantes, tandis que le bail commercial a pour lui la stabilité à long terme.

Conformité réglementaire

À partir du moment où vous recevez des clients ou des partenaires dans votre local professionnel, ce dernier devient un ERP (établissement recevant du public). Même si en tant que freelance vous serez très certainement dans la catégorie la moins sujette à des impératifs d’aménagement, vous aurez tout de même des normes à respecter en matière d’accessibilité et de sécurité (incendie principalement). Ainsi, en choisissant un local où la mise en conformité ne nécessitera pas beaucoup d’efforts de votre part, vous économiserez beaucoup de temps et d’argent.

Prêtez également attention aux nouvelles réglementations applicables à votre commune ou préfecture. Par exemple, un plan local d'urbanisme (PLU) peut être modifié, ce qui peut impacter la conformité du local professionnel.

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Gestion financière du local professionnel

Coûts associés à l'achat ou la location des locaux

L'achat ou la location d'un local professionnel implique plusieurs coûts. Les coûts initiaux incluent le droit d'entrée, le dépôt de garantie, et les frais de notaire pour un achat. Les coûts récurrents comprennent le montant du loyer, les charges (eau, électricité, entretien), et la taxe foncière.

En négociant bien vos compromis de vente ou vos baux, vous pourrez réduire certains de ces coûts. Par exemple, il est possible de négocier une période de gratuité du loyer au début du bail pour compenser les travaux d'aménagement. C’est l’un des domaines d’expertise de l'agent immobilier alors n’hésitez pas à le solliciter pour vous en faire bénéficier.

Enfin, prévoyez un budget pour les éventuels travaux de rénovation ou de mise en conformité du local :

• nouveaux aménagements d’accueil voire d’accessibilité ;
• décoration ;
• équipements de sécurité ;
• réparation ou remplacement de l’existant, etc.

Optimisation fiscale et aides disponibles

Il existe plusieurs avantages fiscaux liés à l'acquisition ou à la location d'un local professionnel. Les déductions pour amortissement peuvent réduire la charge fiscale de l'entreprise. De plus, certaines communes offrent des subventions et des aides financières pour l'acquisition ou l'amélioration de locaux professionnels.

Il est conseillé de vous référer là encore à votre agent immobilier pour identifier toutes les opportunités d'optimisation fiscale. Les chambres de commerce et d'industrie (CCI) peuvent également fournir des informations sur les aides disponibles à l’échelle locale, régionale et nationale.

Finalement, en tenant compte des critères de sélection, en évaluant vos besoins spécifiques, en veillant à respecter la législation en vigueur, vous pouvez choisir un local professionnel propice à la croissance et à la réussite de votre activité professionnelle. Néanmoins, certains aspects peuvent s’avérer très techniques et parvenir à s’y retrouver dans le monde de l’immobilier professionnel peut parfois sembler difficile.

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C’est pourquoi, chez Immopro, nous proposons à tous les professionnels à la recherche du bien idéal un accompagnement dans ce projet-pivot de la vie de leur entreprise. Bénéficiez de notre expertise pour trouver le local professionnel qui correspond à vos besoins, grâce à notre recherche minutieuse et notre estimation précise. Découvrez-nous !

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