Tout savoir sur la TVA sur achat immobilier professionnel

Comprendre la TVA immobilière dans le cadre d’un achat

Définition et taux de TVA applicables

En France, la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect perçu par l’État et qui s’applique à la majorité des biens et services. Le secteur immobilier ne fait pas exception. C’est l’article 257 du code général des impôts qui établit les opérations immobilières soumises à la TVA.

Ainsi, lorsqu’on souhaite effectuer un achat immobilier professionnel, la question de la TVA se pose naturellement, car le montant de cette taxe influence directement le montant total de l’opération d’acquisition : même si elle est en principe payée par le vendeur, ce dernier la répercute de toute façon sur le prix final.

Dans le contexte de l’immobilier professionnel, le taux normal de TVA applicable est de 20%, mais il existe des taux plus avantageux, voire des cas d’exonération en fonction du type de bien, du régime fiscal du vendeur et de l'opération concernée (achat, location/bail commercial, etc.) mais nous aurons l’occasion de revenir sur ce point.

Différences entre les biens neufs et anciens

Bien neuf, VEFA, terrain à bâtir

La TVA immobilière est applicable aux opérations de vente de biens neufs et de biens en construction (VEFA), si le vendeur est un professionnel.

Au sens fiscal du terme, un bien immobilier est considéré comme neuf si .

• il est achevé depuis moins de 5 ans ;
• c’est le résultat d’une construction OU de travaux qui permettent de le considérer comme neuf.

Dans le dernier cas, les travaux doivent être des travaux de fondation ou d’éléments structurels dont au moins 4 parmi la liste suivante :

• huisseries ;
• sols ;
• cloisons ou murs à l’intérieur ;
• réseau électrique ;
• plomberie ;
• chauffage.

En somme, une rénovation conséquente du bien. À titre d’exemple, changer la décoration et refaire l’isolation d’un fonds de commerce, ne suffirait pas. Notez que s’il s’agit d’une opération de vente de terrain à bâtir, la TVA immobilière est là aussi applicable, au même taux de 20%. Un terrain est considéré comme “à bâtir”, s’il est constructible au regard de la loi et des documents d’urbanisme officiels locaux (PLU, carte communale, etc.)

On précisera par ailleurs que si le vendeur d’un bien neuf ou VEFA est assujetti à la TVA, il bénéficie d’un taux réduit sur les droits d'enregistrement (aussi appelés droits de mutation).

Bien ancien

Les biens immobiliers anciens sont généralement exonérés de TVA, mais sont soumis aux droits d'enregistrement qui s'élèvent à 5,8% (5,09% dans certains départements) du prix de vente. Cette exonération de TVA pour les biens anciens peut cependant être levée si le vendeur décide d'opter pour la TVA sur la vente, sous réserve que l'acquéreur soit également un assujetti à la TVA, comme une entreprise exerçant une activité économique soumise à la TVA.

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Calcul de la TVA sur l'achat immobilier professionnel

Base de calcul de la TVA

Le taux normal est 20%, d’accord. Mais 20% de quelle somme ? Et bien,encore une fois, il existe plusieurs cas de figure, selon que le professionnel vendeur est assujetti à la TVA ou non et en fonction de la catégorie du bien :

• immeuble ancien : en principe exonéré, si le vendeur a fait part dans l’acte de vente de son souhait d’utiliser son option pour payer la TVA, alors cette dernière est calculée :

- soit sur la plus value réalisée à condition que le vendeur ait lui même précédemment acheté le bien à un professionnel assujetti à la TVA et que cette précédente acquisition n’ait elle-même pas ouvert de droit de déduction ;

- soit sur le prix de vente total si les conditions précédentes ne sont pas réunies.

• immeuble neuf : la TVA s’applique au prix total de vente, mais l’acheteur bénéficie alors d’un taux réduit sur les droits de mutation (0,715% au lieu de 5,09% ou 5,80%) ;
• terrain à bâtir :

- si le vendeur avait acheté le terrain à un professionnel non-assujetti, la TVA s’applique sur la plus value réalisée ;

- si le vendeur avait acheté le terrain à un assujetti à la TVA, la TVA s’applique sur le prix total de la vente actuelle (avec taux réduit des droits de mutation pour l’acheteur actuel).

Méthodologie pour le calcul de la TVA lors d’un achat immobilier professionnel

Comme toujours lorsqu’on parle de fiscalité, il y a de nombreux cas et exceptions. Calculer la TVA sur un achat immobilier professionnel implique par conséquent un peu de méthode. Voici la marche à suivre :

1. Identifier le type de bien : neuf, VEFA, ancien, terrain à bâtir, etc.
2. Déterminer si le vendeur est assujetti à la TVA ou non ;
3. Vérifier la base imposable : prix total de vente ou plus-value de vente immobilière ;
4. Vérifier l’éligibilité à un taux de TVA réduit ;
5. Calculer le montant de la TVA : En multipliant la base imposable par le taux de TVA applicable.

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Cas d’allègement de TVA immobilière

Les cas les plus fréquents de réduction de TVA ne concernent malheureusement pas l’immobilier professionnel. En effet, le cas d’école du taux à 5,5% est destiné aux acquéreurs souhaitant résider dans un logement social dans des quartiers bien spécifiques.

Toutefois il existe deux cas potentiels pour l’immobilier professionnel :

• la vente d’un “terrain à bâtir destiné à la construction de locaux faisant l'objet d'une opération taxable au taux réduit“, autrement dit, un terrain destiné à devenir des logements sociaux ; le taux de TVA est alors de 10% ;
• la vente d’un terrain à bâtir en Corse, là aussi 10%.

Récupération de la TVA par les professionnels pour un achat immobilier

En général, la TVA n’est pas récupérable sur un achat puisque c’est de toute façon le vendeur qui s’en acquitte. À proprement parler, la TVA sur l’achat immobilier professionnel n’existe pas vraiment : c’est à la vente de locaux professionnels que la TVA est appliquée.

En mettant la terminologie de côté, il existe un cas où il est possible de récupérer le montant de la TVA, mais une fois n’est pas coutume, il ne concerne que les particuliers puisqu’il s’agit de l’achat d’un immeuble neuf, auprès d’un marchand de biens ou d’un promoteur et destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP), avec services para-hôteliers.

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Pour résumer, en tant qu’acheteur d’un bien immobilier professionnel, vous ne payez pas la TVA mais si le vendeur y est assujetti et qu’il s’agit d’un bien neuf, en VEFA ou un terrain à bâtir, alors la taxe se retrouvera dans le prix de vente. Si tel est le cas, le taux sera quasi systématiquement de 20% et il ne vous reste qu’à déterminer si c’est sur le prix total de vente ou sur la plus value réalisée par le vendeur.

Même en connaissant les règles de calcul de la TVA immobilière, il n’est pas toujours évident de les mettre en pratique car comme on a pu le constater, il existe une multitude de critères et de cas de figure, en particulier dans l’immobilier professionnel où les parties prenantes sont juridiquement plus complexes.

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