Comment estimer la vente de locaux professionnels ?

Vente de locaux professionnels : facteurs influençant l'estimation

Emplacement et accessibilité

C’est souvent le premier facteur qui vient à l’esprit : la situation géographique. Tous les emplacements ne sont pas logés à la même enseigne, ce qui est le cas de le dire !

Ainsi, les grandes métropoles, comme Paris ou Lyon, sont généralement plus prisées en raison de leur forte densité de population et de l'abondance des services à proximité. Des locaux professionnels situés dans un quartier animé, à quelques minutes à pied des transports en commun ou des zones fréquentées, auront toujours une valeur plus élevée que d’autres moins bien placés. Par exemple, une belle boutique de lingerie dans un quartier commerçant de Paris avec plusieurs mètres linéaires de vitrine, ou un restaurant avec une grande terrasse sur une place à la conjonction de plusieurs artères passantes seront des biens forcément très attractifs.

En effet, l’accessibilité est un sous-facteur de l’emplacement géographique :

• la proximité avec des axes routiers majeurs ou avec des rues passantes, tout ce qui est susceptible d’amener beaucoup de monde à proximité ;
• la proximité avec des infrastructures de type port, gare ou aéroport ;
• la simplicité d’accès (par exemple, un grand dénivelé à monter peut être un frein) ;
• la disponibilité de places de stationnement voiture ou parkings à vélo ;
• la desserte de transports en commun, par le biais de stations de métro ou d’arrêts de bus ;

L’emplacement du quartier lui-même au sein de la ville ainsi que sa réputation (de sûreté) jouent également beaucoup dans le prix de vente des locaux professionnels. Il est en outre utile de préciser que si les grandes villes sont toujours plus préférées aux régions moins urbanisées, ces dernières ont entre elles d’autres facteurs qui les hiérarchisent en termes de prix de l’immobilier professionnel : tous les littoraux sont toujours plus attractifs et donc (beaucoup) plus chers que l’intérieur des terres, les régions de tourisme culturel ou sportif sont également très demandées, etc.

Pour obtenir des informations sur les risques environnants (pollution, criminalité, séismes, etc.) , il est conseillé de se référer au site georisques.gouv.fr

Caractéristiques physiques du bien

Tout ce qui concerne les locaux professionnels sur le plan concret s’avère aussi déterminant pour leur valorisation.

À commencer par la surface totale du local, par exemple, une surface de 864m² par rapport à une surface de 45m², change radicalement le type de projet tant l’écart de prix sera grand.

Ensuite, on peut parler de l’état du bien et des équipements. Un local en bon état général, avec des installations comme la climatisation réversible dans les régions les plus chaudes, le double vitrage ou des équipements spécifiques à une activité donnée (ex. : cuisine équipée) sera mieux valorisée. Les travaux nécessaires pour mettre le bien en état, comme le réaménagement d'une salle d'eau ou la rénovation d'un sous-sol, doivent aussi forcément entrer en ligne de compte.

L'agencement intérieur des locaux, la flexibilité des espaces et la possibilité d'adaptation à différents types d'activités sont aussi des données importantes : un open space c’est bien, mais s’il s’accompagne de salles de réunion voire de studios indépendants situés par exemple au bout d’une cour ou d’une passerelle, le local commercial ou professionnel devient subitement encore plus intéressant. De même pour la présence d’une arrière-boutique pour avoir un minimum de stock pour un commerce ou un atelier.

Enfin, les locaux à usage mixte, qui peuvent servir à la fois de lieu de travail et de résidence, sont de plus en plus recherchés et peuvent avoir une valeur plus élevée, même s’il s'agit là plus souvent de valeur locative que de valeur de vente.

Situation du marché immobilier local

Une connaissance des grandes tendances actuelles de l’immobilier ne suffit pas, il faut aussi bien comprendre les dynamiques plus propres au marché des locaux professionnels à échelle locale :

• les fluctuations des prix de l’immobilier de la région sur les derniers mois/années
• taux d’occupation / de vacances ;
• projets de construction ;
• politique urbaine ;
• projets d’aménagement communaux ou départementaux ;
• certaines données économiques locales telles que le taux de chômage ou le pouvoir d’achat.

Certains de ces indicateurs permettent de prendre la température actuelle, d’autres, comme les projets de construction ou d’aménagement ont plutôt vocation à aider à anticiper les prochaines évolutions des prix.

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Méthodes d'évaluation pour la vente d'immobilier d'entreprise

Méthode comparative

Cette première méthode consiste à analyser et à confronter des prix de vente de biens récemment cédés et répondant à des critères équivalents, le tout dans une même zone géographique. Par exemple, un cabinet médical avoisinant les 80 m², avec une dépendance d’une surface de 5m², à Paris entre Nation et Oberkampf. Vous n’avez pas nécessairement besoin d’avoir des critères très précis mais il faut que les biens envisagés soient comparables, comme le suggère le nom de la méthode !

La méthode comparative a pour elle de refléter les conditions réelles du marché, mais la disponibilité des données peut s'avérer rapidement limitante car elles sont difficilement accessibles sans les ressources dont disposent les professions immobilières. Sans compter que les biens immobiliers à usage professionnel ou commercial sont par nature moins nombreux que les biens à usage résidentiel.

De plus, il faut également être en mesure de les interpréter. D’où l’intérêt de se rapprocher d’une agence immobilière spécialisée dans l’estimation de biens professionnels, ce qui est loin d’être le cas de toutes.

Méthode de la valeur locative capitalisée

Ici, pour estimer la valeur de vente des locaux, on se penche sur les revenus (potentiels ou réels) générés par leur location. C’est ce qu’on appelle la valeur locative capitalisée. Elle prend en compte la capacité du bien à générer un revenu stable et prévisible. Autrement dit, sa rentabilité à long terme.

Cette dernière correspond aux revenus cumulés sur une année, que l’on divise par un taux de rendement du capital, aussi appelé taux de capitalisation. C’est un pourcentage représentatif de l’ensemble des facteurs d’influence évoqués dans la première partie pour le marché local. Le meilleur moyen d’en connaître la valeur est, une fois n’est pas coutume, de vous adresser à un agent immobilier qui connaît bien ce profil de bien.

Si l’on transcrit tout cela en une formule de calcul, on a :

Valeur = revenus cumulés sur un an / taux de capitalisation.

Par exemple, si un studio photo génère un revenu annuel de 30 000 euros et que le taux de capitalisation du marché est de 5%, la valeur de vente serait calculée comme suit : 30 000 / 0,05 = 600 000 euros. Cette méthode est particulièrement utile pour les biens d'usage mixte ou les locaux d'activité avec une surface conséquente.

La valeur obtenue est brute, si on veut une valeur nette, il faut retrancher les diverses charges, frais et honoraires aux revenus cumulés avant d’appliquer le taux de rendement. Soit :

Valeur nette = (revenus cumulés sur un an - dépenses) / taux de capitalisation.

Méthode du coût de remplacement

Cette méthode est moins utilisée que les précédentes mais permet de couvrir l’angle mort de la méthode de comparaison. En effet, elle est efficace même pour des biens qui n'ont pas de comparables directs sur le marché, soit parce qu’ils ont des caractéristiques trop spécifiques soit parce qu’ils sont très grands (un centre commercial par exemple).

La valorisation du coût de remplacement se base sur combien a coûté la construction dans son ensemble ou sur combien coûterait la rénovation, ce qui comprend :

• le prix des matériaux ;
• la main-d'œuvre ;
• le prix du terrain ;
• la mise en conformité ;
• les taxes d’achat et les charges ;
• les frais de conception et les coûts annexes.

On obtient alors une valeur théorique du bien en partant du principe qu'un acheteur potentiel serait prêt à payer pour la reconstitution à neuf de l'actif existant. Ceci dit, cette méthode est parfois critiquée parce qu'elle repose sur des indicateurs susceptibles de varier considérablement dans le temps ou selon les endroits.

Néanmoins, elle est appréciée par les banques et les compagnies d’assurances pour son caractère exhaustif car c’est un passe en revue en bonne et dûe forme de toutes les dépenses effectuées pour obtenir le bien jusqu’à un instant t. C’est donc une sorte de photographie, ce qui la distingue de la méthode de la valeur locative capitalisée, qui se focalise plus sur la valeur potentielle que la valeur utile.

Enfin, encore plus que les autres méthodes de calcul, cette méthode fait intervenir de nombreuses compétences et connaissances dans bien des domaines, ce qui rend quasi indispensable le recours à un expert de l’immobilier.

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Locaux professionnels ou murs commerciaux à vendre : travaillez avec des professionnels

Consultation avec des évaluateurs professionnels

Ainsi, comme nous l’avons à plusieurs reprises souligné, estimer un bien immobilier de manière précise et rigoureuse sans l’aide d’un professionnel de l’immobilier est une véritable gageure. Sans parler de fixer un prix de vente compétitif.

Par conséquent, cherchez des évaluateurs dotés de qualifications reconnues et d’une connaissance approfondie du marché local. Bien souvent, il suffit d’une simple consultation auprès d’un agent immobilier pour obtenir une estimation précise, prenant en compte tous les facteurs influençant la valeur du bien. Ces experts sauront vous guider à travers la mise en application des méthodes de calcul présentées plus haut.  

On rappelle que sans une estimation précise on risque de tomber dans la sous-estimation ou la surestimation, deux écueils à éviter impérativement. Dans le premier cas, vous perdez de l’argent sur la vente de vos locaux professionnels, dans le second, vous réduisez significativement le nombre d’offres d’achat.

Choix d'un agent immobilier spécialisé

Pour maximiser vos chances de vendre au meilleur prix, on ne saurait trop insister sur l’importance de choisir un agent immobilier spécialisé dans l’estimation des biens professionnels ou la cession de fonds de commerce.

Un agent immobilier qualifié et expérimenté saura vous éclairer vis-à-vis des aspects les plus complexes du marché immobilier professionnel et commercial et négocier pour vous les meilleures conditions de vente. Il pourra fournir des conseils précieux sur les améliorations à apporter au bien pour augmenter sa valeur, organiser et animer les visites et offrir une évaluation réaliste basée sur les conditions actuelles du marché. Les honoraires d'agence peuvent varier, mais ils sont généralement justifiés par le gain de temps et l'expertise apportée.

Des agences comme Immopro, avec une équipe de professionnels passionnés, offrent des services personnalisés pour vous accompagner grâce à notre expérience dans ce type de biens et de transactions. Si vous souhaitez déjà connaître une première estimation de la valeur de vos locaux professionnels, essayez notre simulateur !

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Pour résumer, estimer un prix de vente de locaux professionnels peut se faire selon différentes méthodes, mais il y aura toujours une multitude de paramètres à inclure, quelle que soit la méthode. Qui plus est, obtenir une valeur réaliste, c'est un peu plus qu’appliquer une formule, il y a aussi une analyse des tendances, une prise en compte d’indices externes eux-mêmes basés sur un calcul à part entière complexe.

Alors à moins d’avoir vous-même suivi une formation d’expertise immobilière et d’avoir plusieurs années d’expérience, vous aurez très certainement besoin de vous tourner vers un professionnel de l’immobilier, à la fois compétent techniquement pour réaliser une estimation juste et précise mais aussi capable de vous conseiller et de vous accompagner tout au long du processus de vente. Si tel est votre cas, découvrez Immopro !

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