Tout savoir sur le bail de local commercial

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Définition et portée du bail de local commercial

Le bail de local commercial ou plus simplement bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire, appelé bailleur, met à la disposition d'un locataire un local à usage commercial pour l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Ce type de bail est régi par des dispositions spécifiques prévues par le code de commerce et celles-ci confèrent au locataire des droits particuliers, parmi lesquels le droit au renouvellement du bail à son terme. Le bailleur, pour sa part, peut donner congé en fin de bail, mais il doit respecter certaines conditions, sur lesquelles nous reviendrons plus en détail plus loin.

Ce droit au renouvellement est conçu pour protéger le locataire en lui permettant de continuer son exploitation dans le même local sans être à la merci d'une éviction arbitraire du bailleur. Ce renouvellement est toutefois soumis à certains critères, comme le respect des obligations du locataire tout au long du contrat (paiement du loyer, entretien du local, etc.).

Le local commercial peut être utilisé pour toute activité prévue au contrat. La nature de l'activité exercée dans le local est importante et doit obligatoirement être mentionnée de façon explicite dans les termes du bail. Notez qu’il est toutefois possible de procéder à un changement d'activité ou à une adjonction d'activité avec l’accord du bailleur. Ce processus, appelé "déspécialisation", est soumis à certaines règles qui diffèrent en fonction de la nature de l’activité.

Cadre légal régissant les baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux est régi principalement par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce. Ce cadre légal définit les droits et obligations des deux parties au bail commercial, à savoir le bailleur et le locataire.

Ce même corpus de textes de loi prévoit en outre des dispositions spécifiques pour la révision des loyers. En effet, le loyer d’un bail commercial peut être révisé tous les trois ans, on parle alors de révision triennale. Celle-ci doit se fonder sur au moins l’un des critères suivants :

• l’indice des loyers commerciaux ;
• l’évolution des facteurs locaux de commercialité, tels que le développement économique de la zone où se situe le local, la concurrence ou encore les infrastructures locales.

Tout bail de local commercial doit également faire figurer certaines mentions obligatoires :

• durée du bail ;
• Identité et coordonnées des cocontractants ;
• description précise du local commercial ;
• montant du loyer ;  
• modalités de révision ;
• obligations respectives et mutuelles des parties ;

Il est important de noter que le bail doit être rédigé par écrit, car comme pour tout contrat, bien qu’un accord verbal soit en théorie possible, il sera presque impossible de prouver l’existence d’un accord, sans parler de son contenu, devant les tribunaux de commerce en cas de litige.

Autre obligation : réaliser un état des lieux à l’entrée et à la sortie des locaux. Ce document sert de référence à la fin du contrat pour évaluer les éventuelles réparations à la charge du locataire.

La sous-location d’un local commercial est en principe interdite, sauf accord explicite du bailleur. La sous-location sans autorisation constitue un motif légitime de résiliation du bail pour le bailleur. Toutefois, dans certains secteurs, notamment dans les centres commerciaux, la sous-location est parfois explicitement autorisée par la loi, sous réserve que les conditions prévues au contrat soient respectées.

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Quels sont les types de bail commercial (ou professionnel) ?

Comment fonctionne un bail commercial classique (3/6/9) ?

Le bail commercial classique, ou bail 3/6/9, est le type de bail le plus répandu en matière de location de locaux commerciaux. Il a un fonctionnement très similaire à son équivalent dans les baux d’habitation.

Le bail commercial classique a une durée minimale de neuf ans, mais il laisse au locataire la possibilité de résilier le contrat tous les trois ans, avec un préavis de six mois. Cette option est particulièrement intéressante pour le locataire, qui peut adapter la durée de son engagement en fonction de l'évolution de son activité commerciale.

Le bail commercial classique permet une certaine souplesse mais il offre aussi une grande stabilité :

• au locataire, qui peut compter sur une exploitation de longue durée de son commerce ;
• au bailleur, qui n’a pas à s’inquiéter de devoir chercher un nouveau locataire trop souvent.

En ce qui concerne le montant du loyer, dans un bail commercial classique, il peut être révisé tous les trois ans, en fonction de l’indice des loyers commerciaux. Toutefois, la révision du loyer est encadrée par la loi, et le bailleur ne peut pas imposer une augmentation excessive. Le locataire a ainsi la possibilité de contester une révision de loyer qu’il juge abusive. C'est ce qu'on appelle le plafonnement des loyers.

Notez que dans le cas d'un bail commercial renouvelé tacitement après sa 12e année, le propriétaire est en droit de déroger à la règle du plafonnement et donc de fixer un loyer bien plus élevé, à condition de justifier que les conditions de location ont changé significativement depuis 12 ans (obligations, caractéristiques du bien, facteurs de commercialité, destination du bien).

Enfin, le bail commercial classique permet, sous certaines conditions, la cession du bail à un repreneur. La cession du bail est un aspect important pour les commerçants qui souhaitent vendre leur fonds de commerce, car elle permet au nouveau propriétaire de reprendre le local et de continuer l’activité selon les mêmes termes que le précédent locataire. On dit que le premier locataire cède son droit au bail.

Bail professionnel

Le bail professionnel est un type de bail destiné aux professions libérales, telles que les avocats, les médecins, les architectes ou encore les experts-comptables. En bref, les professions qui ne sont ni commerciales ni artisanales ni industrielles. Ce n’est pas un bail commercial, même si le fonctionnement est proche.

La durée du bail professionnel est d’au moins six ans et le locataire peut résilier le contrat à tout moment avec un préavis de six mois. Cela confère une flexibilité importante aux professions libérales, qui peuvent changer de local sans être contraintes par la durée du bail. Cependant, contrairement au bail commercial, le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement à la fin du bail. Le bail est cependant reconduit tacitement si aucune des parties ne s’y oppose expressément.

Le bail professionnel ne suit pas les mêmes règles de révision de loyer que le bail commercial. En effet, les parties peuvent ici convenir librement des modalités de révision lors de la rédaction du contrat. Le bailleur a également plus de latitude pour refuser un renouvellement ou imposer des modifications aux conditions de bail à échéance.

Bail précaire ou dérogatoire

Le bail précaire, également appelé bail dérogatoire, est une forme de bail qui permet, comme son nom l’indique, de déroger au statut des baux commerciaux. La durée de ce type de contrat ne peut excéder trois ans. Au-delà de cette période, le bail précaire se transforme de plein droit (automatiquement) en bail commercial si le locataire continue à occuper les locaux.

Le bail précaire est souvent utilisé pour des activités temporaires/saisonnières, des événements ponctuels ou par des entreprises qui souhaitent essayer un emplacement ou un marché avant de s’engager sur une durée plus longue. Le bail précaire offre une grande flexibilité aux parties mais il est loin d’accorder des garanties comparables au bail commercial 3/6/9. Par exemple, le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement. De même, en cas de fin anticipée du bail, aucune indemnité d’éviction n’est due au locataire.

Bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un contrat de très longue durée, généralement entre 18 et 99 ans. Il octroie au locataire, appelé emphytéote, des droits sur le bien immobilier loué presque équivalents à ceux d’un propriétaire. Ce type de bail est souvent utilisé pour des projets immobiliers de grande envergure :  

• construction d’immeubles ;
• opérations de réhabilitation ;
• infrastructures nécessitant des investissements importants (exemple : stade).

En contrepartie de ces droits, l'emphytéote a l’obligation d’entretenir et de valoriser le bien loué, souvent à travers des constructions ou des améliorations. À la fin du bail, les constructions et améliorations réalisées par le locataire reviennent au propriétaire du terrain, sans qu’il soit nécessaire de verser une compensation. Le bail emphytéotique est donc particulièrement avantageux pour les bailleurs, qui voient leur patrimoine valorisé sans devoir investir dans des travaux de construction ou de rénovation.

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Choisir le bon type de bail pour vos besoins de location

Facteurs à prendre en considération

Pour choisir le bon type de bail, vous allez avant tout devoir vous pencher sur deux éléments :

• la nature de l’activité que vous souhaitez exercer ;
• la durée pendant laquelle vous envisagez d’occuper le local commercial (ou local professionnel) si vous êtes une profession libérale).

Ainsi, si vous avez besoin d’une visibilité sur plusieurs années pour exploiter votre fonds de commerce, le bail commercial classique est la solution la plus indiquée, car il vous garantit un droit au renouvellement à l’issue de la période initiale de neuf ans. Cependant, si votre activité est temporaire ou si vous souhaitez tester un emplacement avant de vous engager sur le long terme, un bail dérogatoire est sans doute une meilleure solution.

Bien entendu, intéressez-vous aussi au marché immobilier local pour mieux évaluer la rentabilité de l’opération :

• montant du loyer ;
• dépôt de garantie ;
• charges liées à l'entretien des locaux ;
• concurrence sur votre secteur d’activité à l’échelle locale ;
• accessibilité des lieux ;
• projets de développement urbain à proximité.

On comprend facilement que même si vous disposez de certaines de ces données de par votre étude de marché, celles qui sont directement liées à l’immobilier vous seront très probablement moins connues. C’est là que l’expertise d’un agent immobilier spécialisé dans les transactions commerciales et professionnelles peut vous être bien utile.

Avantages et inconvénients de chaque type de bail

On les a déjà globalement abordés alors en voici un bref résumé :

• Le bail commercial classique offre une stabilité à long terme et n'engage le locataire en réalité que pour trois ans puisqu'il peut dénoncer le bail à 3, 6 ou 9 ans ans après la date anniversaire du contrat. Attention au possible déplafonnement après la 12e année.
• Le bail dérogatoire ou bail précaire permet une flexibilité accrue, mais il n’offre pas les mêmes protections juridiques qu’un bail commercial classique.
• Le bail professionnel, pour sa part, est parfaitement adapté aux professions libérales, mais il ne confère pas de droit au renouvellement automatique, et le bailleur peut imposer des conditions plus strictes lors du renouvellement du bail.
• Le bail emphytéotique offre des avantages considérables pour des projets de longue durée, mais il implique des investissements lourds de la part du locataire, qui doit s’engager à valoriser le bien immobilier tout au long du bail.

Conseils pratiques pour la négociation d'un bail commercial

Préparation avant la négociation

Avant d’entamer les discussions avec le bailleur, étudiez bien le marché local, évaluez la valeur locative des biens similaires et renseignez-vous sur les réglementations locales en matière d’urbanisme.

Il est également recommandé de se faire assister par un professionnel tel qu’un agent immobilier spécialisé, qui comme on l’a dit, saura vous fournir les informations nécessaires pour une prise de décision éclairée mais qui pour aussi vous guider dans la marche à suivre tant du point de vue des négociations que des étapes administratives.

Gérer les renouvellements et les résiliations

Pour un renouvellement ou une résiliation, le plus important est de respecter les délais légaux pour envoyer le préavis. Si l’une des parties souhaite résilier le bail, elle doit respecter un préavis suffisant et justifier la résiliation par des motifs légitimes (ou alors simplement entamer la procédure de résiliation à échéance du contrat). Rappelez-vous que dans certains cas comme le bail professionnel, le locataire peut résilier le contrat quand il le désire avec un préavis de six mois (sauf si le contrat prévoit des conditions de résiliation différentes).

Le non-renouvellement peut également donner lieu à une indemnité d'éviction, à moins que le bailleur ne démontre un motif légitime pour refuser le renouvellement du bail.

Finalement, le bail commercial, vous offre des solutions adaptées à la nature de votre activité et à la durée d'occupation souhaitée. Chaque type de bail présente des avantages et des contraintes qu’il faut bien comprendre et retenir avant de vous engager. Et ce, que voyez locataire ou propriétaire bailleur.

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